IFRS 16 / CPC 06 – Como definir o prazo do arrendamento – Vídeo 10 da série

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Definir o prazo de um arrendamento bastaria eu verificar o que está descrito no contrato, não é mesmo? De fato é por ai que eu começo, mas não podemos nos limitar somente a isso. Na realidade, o prazo de um arrendamento deveria, em essência, refletir o período em que uma empresa pretende usufruir do direito de usar um ativo que ela tem controle. Controle esse não só sobre o ativo, mas também sobre o prazo que ela pretende usar o ativo em seu benefício. Deixa eu tentar lhe explicar melhor.

Segundo a norma, uma entidade deve determinar o prazo do arrendamento como o prazo não cancelável do arrendamento, juntamente com: (a) períodos cobertos por opção de prorrogar o arrendamento, se o arrendatário estiver razoavelmente certo de exercer essa opção; e (b) períodos cobertos por opção de rescindir o arrendamento, se o arrendatário estiver razoavelmente certo de não exercer essa opção.

Em linhas gerais, é muito comum contratos conterem cláusulas de opção de extensão do prazo do arrendamento, por exemplo, um contrato de locação de um imóvel industrial pode ter uma clausula de duração do contrato estipulando um prazo de 15 anos, renováveis por mais 15 anos por opção do arrendatário. Nessa circunstância, qual o prazo que deve ser considerado? Os 15 anos contratuais iniciais ou 30 anos já considerando que o arrendatário irá exercer a opção de renovação? Consegue entender o desafio? Essa definição tem impacto direto no montante a ser registrado contabilmente, pois o prazo é uma das variáveis importantes para o cálculo do arrendamento.

Ao avaliar se o arrendatário está razoavelmente certo de exercer a opção de prorrogar o arrendamento, a entidade deve, no momento da contratação do arrendamento, considerar todos os fatos e circunstâncias relevantes, que criam incentivo econômico para o arrendatário exercer a opção de prorrogar o arrendamento ou de não exercer a opção de rescindir o arrendamento. Na data da contratação, o arrendatário deve avaliar se está razoavelmente certo de exercer a opção de prorrogação, por ocasião da ocorrência de evento significativo ou de alteração significativa nas circunstâncias que estejam dentro de seu controle.

Se o ato de exercer a opção de renovação do prazo estiver sob controle da entidade, ou seja, ela é quem tem o direito de exercer a opção de renovação, está claro que ela tem o controle de estender ou não o prazo. Por outro lado, se a opção pela renovação necessitar da anuência e concordância da outra parte, no caso, do arrendador/fornecedor e ambas as partes precisam se reunir e renegociar o prazo, está claro que o arrendatário não tem controle sobre a extensão do prazo e assim a extensão do prazo não deve ser considerada na análise no momento da contratação.

Assumindo que o arrendatário é quem tenha o controle do exercício da opção de estender o prazo, ou seja, é ele quem tem o poder de decidir se estenderá ou não o prazo do contrato, mesmo assim, será preciso analisar no momento inicial, se o arrendatário irá ou não exercer a opção. Para avaliarmos e o arrendatário irá ou não exercer a opção, precisamos analisar alguns fatores, tais como:

  1. Os termos e condições contratuais para os períodos opcionais (na verdade, verificar se haverá mudanças nas condições gerais do contrato se a empresa fizer a opção);
  2. Benfeitorias significativas em propriedades arrendadas realizadas (ou seja, se a empresa alugou um imóvel por 5 anos com opção de renovação por mais 5 anos e nesse imóvel ela tenha feito um grande investimento em benfeitorias, é praticamente certo que ela irá exercer a opção de extensão do prazo do contrato por conta do investimento feito em benfeitorias);
  3. Custos referentes à rescisão do arrendamento (me refiro aos custos de negociação, de realocação, entre outros, que possam impactar na decisão do arrendatário exercer ou não a opção);
  4. A importância do ativo arrendado para as operações do arrendatário (nesse caso, se o item arrendado for um ativo essencial para a operação do arrendatário, por exemplo, um imóvel arrendado em que está operando sua produção e que foi totalmente customizado para uso, é também praticamente certo que o arrendatário irá exercer a opção de continuar no imóvel por mais tempo)

Para o IASB, qualquer período não cancelável sob controle da entidade em um arrendamento, dá ao arrendatário o poder de fazer valer seus direitos e portanto deve ser incluído como parte do prazo do arrendamento. Por outro lado, se o arrendatário não puder impor a extensão do locação sem o acordo do arrendador, o arrendatário não tem o direito de uso do ativo além do período não cancelável. Consequentemente, por definição, não há contrato ou direito do arrendatário de exercer legalmente seu direito além do período não cancelável se não houver direitos e obrigações executáveis entre o arrendatário e locador além do prazo inicial do contrato.

Se houverem modificações que afetem de forma relevante o arrendamento contratado, ele deve ser remensurado. Modificações e remensuração são assuntos que iremos tratar em um outro vídeo bem mais adiante, fiquem ligados.

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